Lokal użytkowy jako inwestycja: dlaczego podejście dochodowe jest tak popularne

W segmencie komercyjnym wielu kupujących to inwestorzy, dla których lokal jest narzędziem do generowania przepływów pieniężnych. Stąd podejście dochodowe jest naturalne: wartość wynika z relacji pomiędzy dochodem, jaki nieruchomość może przynieść, a ryzykiem, że tego dochodu nie będzie albo będzie niższy. W operacie dochodowym zasadniczo bada się, jaka jest rynkowa stawka najmu, jak wygląda popyt na podobne lokale w danej lokalizacji, jakie są koszty utrzymania i jakie ryzyka trzeba uwzględnić (np. okresy pustostanów, koszty dostosowań, konkurencja w okolicy).

W tym kontekście szczególne znaczenie ma to, czy lokal ma cechy, które „najemca kupuje”, a więc: widoczność i ekspozycję (w przypadku sklepów), dostępność i logistykę (w magazynach), standard i funkcjonalność (w biurach), możliwość aranżacji, zaplecze socjalne, dostęp dla klientów czy pracowników, a także otoczenie biznesowe. Z punktu widzenia podejścia dochodowego liczy się zatem nie tylko aktualny czynsz, ale potencjał utrzymania czynszu w przyszłości.

Jak działa podejście dochodowe w operacie krok po kroku

W uproszczeniu, podejście dochodowe „przekłada” spodziewane korzyści z najmu na wartość nieruchomości. Żeby to zrobić rzetelnie, operat musi odpowiedzieć na kilka praktycznych pytań i zamienić je w założenia.

Najczęściej analizowane elementy to:

• przychód: rzeczywiste lub rynkowe stawki najmu (a nie tylko „życzeniowe”),
• koszty: koszty utrzymania lokalu po stronie właściciela (w zależności od typu umowy),
• pustostany i rotacja najemców: ryzyko okresów bez najmu,
• warunki umowy: długość, indeksacja, możliwość wypowiedzenia, kaucje, obowiązki stron,
• ryzyko rynkowe: konkurencja, lokalizacja, specyfika branży, zmiany popytu,
• stopa kapitalizacji / stopa dyskontowa: czyli „cena ryzyka” w danym segmencie.

W praktyce wynik dochodowy jest tym bardziej wiarygodny, im bardziej realistyczne są założenia dotyczące czynszu i ryzyka. Jeżeli operat opiera się na czynszu „z sufitu” albo pomija realne koszty i pustostany, może dać wartość, której rynek nie zaakceptuje.

Kiedy czynsz „zawyża” wartość i dlaczego to nie zawsze działa

Właściciele lokali użytkowych często zakładają: im wyższy czynsz, tym wyższa wartość. To bywa prawdą, ale tylko wtedy, gdy czynsz jest rynkowy i możliwy do utrzymania w dłuższym czasie. Czynsz może „zawyżać” wartość w kilku typowych sytuacjach, a banki i inwestorzy są na to szczególnie wyczuleni.

Najczęstsze scenariusze, gdy czynsz sztucznie podbija wynik:

• Czynsz jest ponad rynkiem, bo umowa jest „niestandardowa”
  Zdarza się, że najemca zgodził się na wyższy czynsz w zamian za bonusy (np. okres bez czynszu na start, dopłaty do adaptacji, wyjątkowe ustępstwa). Na papierze czynsz wygląda świetnie, ale realna ekonomika umowy jest bardziej złożona.
• Czynsz wynika z relacji osobistych lub „umowy pod potrzeby kredytu”
  Czasem strony ustalają stawkę nie dlatego, że rynek tyle płaci, lecz z powodów pozarynkowych. Taki czynsz może być trudny do obrony, bo nie tworzy stabilnej podstawy wartości.
• Najemca jest słaby lub branża jest ryzykowna
  Wysoki czynsz przy najemcy o niepewnej kondycji finansowej może być bardziej ryzykowny niż niższy czynsz od stabilnego najemcy. W podejściu dochodowym ryzyko potrafi „zjeść” korzyść z wyższych przychodów.
• Umowa jest krótka albo łatwa do wypowiedzenia
  Jeżeli wysoki czynsz obowiązuje tylko przez krótki czas, a potem nie ma gwarancji utrzymania najmu, rynek zwykle dyskontuje ten przychód ostrożniej.
• Lokal jest trudny do ponownego wynajęcia
  Dotyczy to lokali o nietypowym układzie, wąskiej grupie docelowej lub w lokalizacji, gdzie popyt jest zmienny. Wysoki czynsz może być „jednorazowym strzałem”, a nie standardem rynkowym.

W każdym z tych przypadków operat, który bezrefleksyjnie „przelicza” wysoki czynsz na wysoką wartość, będzie podatny na podważenie. Dlatego w praktyce rzeczoznawca sprawdza, czy czynsz jest rynkowy, czy wynika z realnej siły lokalu i czy jest stabilny.

Sklep, biuro, magazyn – gdzie najczęściej pojawia się problem „zawyżonego czynszu”

W sklepach ryzyko zawyżenia bywa związane z sezonowością, zmianami ruchu pieszego, konkurencją i sytuacją branży (np. zależność od trendów handlu). Czynsz potrafi być wysoki w momencie, gdy lokal ma „modną” lokalizację, ale po zmianie otoczenia biznesowego utrzymanie tej stawki jest trudniejsze.

W biurach zawyżenia czynszu często wynikają z umów podpisanych w okresach boomu lub z wyjątkowych aranżacji dopasowanych pod jednego najemcę. Wtedy po odejściu najemcy lokal może wymagać dostosowań, a to obniża realną atrakcyjność dla kolejnego podmiotu.

W magazynach z kolei czynsz potrafi być wysoki przy specyficznych parametrach (lokalizacja logistyczna, dojazdy, wysokość składowania, dostępność placu), ale jeśli rynek w danym rejonie jest płytki, a konkurencja rośnie, stawki mogą się normalizować szybciej niż właściciel zakłada.

Dlaczego banki i inwestorzy podchodzą do czynszu ostrożnie

W finansowaniu i transakcjach komercyjnych liczy się nie tylko poziom czynszu, ale też jego „jakość”: stabilność, ryzyka prawne i rynkowe, możliwość zastąpienia najemcy oraz warunki umowy. Dlatego bank może prosić o dodatkowe wyjaśnienia, jeśli czynsz jest znacząco wyższy niż standard w okolicy albo jeśli umowa ma nietypowe postanowienia. Czasem weryfikacja dotyczy też tego, czy czynsz nie jest „skonsumowany” przez koszty po stronie właściciela (w zależności od konstrukcji umowy). W praktyce im bardziej rynkowy i stabilny jest dochód, tym bardziej „przekładalny” na wartość w operacie.

Właśnie w takich sprawach szczególnie istotne jest doświadczenie i znajomość lokalnych realiów – zwłaszcza gdy potrzebny jest rzeczoznawca majątkowy Szczecin, który potrafi ocenić nie tylko sam lokal, ale też specyfikę popytu i stóp zwrotu w danym segmencie rynku komercyjnego w regionie.

Jak właściciel może przygotować się, żeby operat był wiarygodny

Najlepszą praktyką jest uporządkowanie informacji o umowie najmu i o tym, co faktycznie wpływa na dochód. W podejściu dochodowym kluczowe jest, aby założenia dało się obronić jako rynkowe i realistyczne.

Warto przygotować przede wszystkim:

• informacje o czynszu i warunkach umowy (czas trwania, indeksacja, zasady wypowiedzenia),
• podział kosztów między stronami (kto płaci jakie opłaty),
• opis lokalu i jego funkcji (dla jakich branż jest realnie atrakcyjny),
• informacje o lokalnym rynku (np. porównywalne stawki, popyt, konkurencja),
• argumenty potwierdzające stabilność dochodu (jeżeli są).

Podejście dochodowe w wycenie lokali użytkowych jest niezwykle praktyczne, bo odpowiada na pytanie, które zadaje sobie większość inwestorów: jaki dochód generuje nieruchomość i jak pewny jest ten dochód. Jednocześnie wysokie stawki najmu nie zawsze oznaczają wysoką wartość – czynsz może „zawyżać” wynik wtedy, gdy jest ponad rynkiem, krótkotrwały, oparty na nietypowych ustaleniach albo obciążony ryzykiem związanym z najemcą, branżą czy możliwością ponownego wynajęcia lokalu. Dobry operat nie „przelicza” czynszu mechanicznie, lecz bada, czy jest on rynkowy, stabilny i do utrzymania w czasie. Dzięki temu dokument staje się realnym narzędziem w rozmowach z bankiem, inwestorem lub drugą stroną transakcji – a nie tylko atrakcyjnie wyglądającą liczbą na końcu opracowania.