1. Wady ukryte a spór o odszkodowanie
Wady ukryte to usterki niemożliwe do stwierdzenia przy odbiorze technicznym, które ujawniają się w okresie rękojmi. Deweloper odpowiada za nie na zasadzie ryzyka, ale w praktyce często kwestionuje skalę szkody lub koszt naprawy. W takiej sytuacji konieczne jest przeliczenie realnej straty finansowej właściciela:
- obniżenia wartości rynkowej lokalu, jeżeli naprawa wymaga poważnych ingerencji w konstrukcję,
- nakładów, które właściciel musi ponieść, by doprowadzić nieruchomość do stanu zgodnego z umową.
2. Rola rzeczoznawcy majątkowego
Rzeczoznawca majątkowy nie naprawia usterek, ale potrafi policzyć, ile kosztują one właściciela w języku rynku nieruchomości:
- Analiza dokumentacji – umowy deweloperskiej, projektu, protokołu odbioru i ekspertyz technicznych.
- Inspekcja lokalu – weryfikacja wpływu wad na funkcjonalność i standard wykończenia.
- Dobór podejścia wyceny:
- kosztowe – ile trzeba wydać na przywrócenie prawidłowego stanu,
- porównawcze – o ile niższą cenę uzyskałby właściciel przy sprzedaży mieszkania z usterkami.
- Operat szacunkowy – dokument, który można przedłożyć deweloperowi, ubezpieczycielowi lub w sądzie.
Wartość strat wyrażona w operacie bywa znacznie bardziej przekonująca niż ogólna opinia techniczna, bo pokazuje konsekwencje finansowe, a nie tylko budowlane.
3. Jak przebiega procedura?
- Kontakt z rzeczoznawcą i przekazanie pełnej dokumentacji budynku oraz wykazu wad.
- Oględziny lokalu – najlepiej w obecności inżyniera budowlanego, który potwierdzi zakres napraw.
- Sporządzenie operatu – zwykle 2–3 tygodnie; przy skomplikowanych usterkach czas może się wydłużyć.
- Negocjacje lub pozew – operat stanowi podstawę do ugody albo roszczenia o obniżenie ceny, zwrot kosztów naprawy lub odstąpienie od umowy.
4. Wsparcie ekspertów w praktyce
Często właściciele łączą ekspertyzę techniczną z opinią rzeczoznawcy, aby uzyskać pełny obraz szkody: inżynier pokazuje przyczynę i zakres prac, a rzeczoznawca przekłada to na wymierne kwoty. Tę kompleksową ścieżkę rekomenduje Pewny Lokal, który łączy usługi inżynierów i rzeczoznawców w ramach jednej platformy, co ułatwia przygotowanie spójnych dokumentów do rozmów z deweloperem.
5. Korzyści z operatu przy sporze
- Wiarygodność – operat to dowód sporządzony zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami.
- Precyzja finansowa – jasno określony koszt napraw lub utraconej wartości.
- Lepsza pozycja negocjacyjna – deweloperzy częściej decydują się na ugodę, gdy widzą profesjonalną wycenę strat.
- Oszczędność czasu – wycena pozwala uniknąć wielomiesięcznej przepychanki o „subiektywne odczucia” właściciela.
W sporach o wady ukryte liczą się przede wszystkim dowody, a najmocniejszym z nich bywa operat szacunkowy. Rzeczoznawca majątkowy, we współpracy z inżynierem budownictwa, potrafi przełożyć usterki na realny wymiar ekonomiczny, co znacząco zwiększa szanse właściciela na korzystne rozstrzygnięcie – czy to przy stole negocjacyjnym, czy w sądzie.