Na notus.pl możesz skorzystać z wiedzy Ekspertów Finansowych, którzy pomogą porównać oferty banków na jednakowych parametrach i wychwycić koszty ukryte między przypisami.

Co dokładnie zawiera RRSO kredytu hipotecznego?

Rzeczywista roczna stopa oprocentowania wyraża całkowity koszt kredytu hipotecznego jako procent całkowitej kwoty kredytu w ujęciu rocznym. Uwzględnia nie tylko odsetki, lecz także moment ponoszenia kosztów i dokonywania spłat. Dzięki temu opłata pobrana na początku wpływa na wynik inaczej niż ten sam koszt rozłożony na wiele lat.

Do RRSO zalicza się koszty znane kredytodawcy, które klient musi ponieść w związku z umową, w szczególności:

• odsetki wynikające z oprocentowania,
• prowizję za udzielenie kredytu i inne obowiązkowe opłaty,
• koszty wymaganego rachunku i transakcji związanych ze spłatą, jeśli konto jest obowiązkowe,
• składki za ubezpieczenia lub koszty innych usług, gdy są konieczne do otrzymania kredytu albo uzyskania przedstawionych warunków,
• podatki i inne znane bankowi składniki całkowitego kosztu.

Ustawowa definicja całkowitego kosztu wyłącza opłaty notarialne i sądowe ponoszone przez konsumenta. W RRSO nie znajdą się też koszty nieznane bankowi w chwili sporządzania wyliczenia ani opłaty będące skutkiem niewykonania umowy, np. zaległości w spłacie. Formularz informacyjny powinien wskazywać koszty nieujęte dlatego, że kredytodawca nie zna ich wysokości.

Czym różni się RRSO od oprocentowania?

Oprocentowanie nominalne określa, według jakiej stopy bank nalicza odsetki od pozostałego kapitału. Przy stopie zmiennej składa się zwykle ze wskaźnika referencyjnego i marży banku. Przy stopie okresowo stałej jego wysokość nie zmienia się przez wskazany okres, ale po jego zakończeniu ustalane są warunki na kolejny okres.

RRSO jest pojęciem szerszym: obejmuje oprocentowanie oraz pozostałe koszty obowiązkowe i przelicza je na jedną roczną wartość procentową. Nie jest jednak wysokością raty ani procentem, który można po prostu przemnożyć przez kwotę kredytu.

Porada Eksperta Finansowego Notus: RRSO porównuj dopiero wtedy, gdy oferty mają tę samą kwotę, okres spłaty, rodzaj rat, sposób wypłaty i zbliżony wariant oprocentowania. Inaczej niższy wynik może być efektem korzystniejszych założeń kalkulacji, a nie tańszego kredytu.

Dlaczego najniższe RRSO nie zawsze oznacza najtańszy kredyt?

RRSO jest miarodajne tylko przy porównywaniu ofert policzonych dla tych samych potrzeb klienta. Kredyt na 400 tys. zł na 20 lat nie powinien być zestawiany wyłącznie na podstawie RRSO z finansowaniem na 30 lat, z innym wkładem własnym lub innym sposobem spłaty. Dłuższy okres może obniżyć ratę, lecz znacząco zwiększyć sumę odsetek.

Drugi problem dotyczy przyszłości. Przy zmiennym oprocentowaniu rzeczywiste raty zależą od zmian wskaźnika referencyjnego. Jeżeli przyszłej stopy i niektórych opłat nie można przewidzieć, RRSO oblicza się na podstawie ustawowych założeń. Formularz powinien pokazać także przykładowe RRSO obrazujące ryzyko znacznego wzrostu oprocentowania. Nadal nie jest to jednak prognoza rynku.

Podobne ograniczenie występuje przy oprocentowaniu stałym tylko przez pierwsze pięć lat. Kredyt może trwać trzy dekady, a dzisiejsze RRSO musi przyjąć założenie dotyczące okresu, którego ceny bank i klient jeszcze nie znają. Niski wskaźnik nie gwarantuje więc taniego finansowania przez cały czas spłaty.

Wynik może stracić aktualność również wtedy, gdy klient spłaci kredyt wcześniej, zrezygnuje z produktu dodatkowego, nie zapewni wymaganych wpływów na konto albo zmieni warunki umowy. RRSO opisuje konkretny scenariusz, nie każdą możliwą przyszłość.

Jak porównywać oferty poza RRSO – marża, prowizja, produkty dodatkowe

Porównanie warto zacząć od marży, szczególnie w kredycie ze zmienną stopą. Wskaźnik referencyjny jest rynkowym elementem oprocentowania, natomiast marża wynika z oferty banku i zazwyczaj pozostaje zapisana w umowie. Trzeba sprawdzić, czy jej obniżka obowiązuje przez cały okres oraz jakie warunki należy spełniać, aby ją zachować.

Kolejny element to prowizja. Oferta bez prowizji nie zawsze będzie najtańsza, jeśli w zamian wymaga droższego ubezpieczenia albo wyższej marży. Z drugiej strony jednorazowa wysoka opłata może być szczególnie niekorzystna dla osoby planującej sprzedaż nieruchomości lub refinansowanie kredytu po kilku latach.

Przy produktach dodatkowych sprawdź:

• miesięczny koszt rachunku i karty oraz wymagany poziom wpływów,
• cenę i okres obowiązywania ubezpieczenia na życie,
• koszt ubezpieczenia nieruchomości i możliwość wyboru własnej polisy,
• konsekwencje rezygnacji z produktu lub niespełnienia warunków promocji,
• opłaty za wycenę, inspekcje, aneksy i wcześniejszą spłatę,
• zasady po zakończeniu okresowo stałej stopy.

Dobrym punktem odniesienia jest całkowita kwota do zapłaty, ale ją również należy porównywać przy identycznym okresie i harmonogramie. Warto dodatkowo policzyć koszt w realistycznym horyzoncie, np. po pięciu lub dziesięciu latach, jeśli prawdopodobna jest nadpłata, sprzedaż mieszkania albo przeniesienie kredytu.

Na co zwrócić uwagę w formularzu informacyjnym banku?

Formularz informacyjny dotyczący kredytu hipotecznego ma ujednoliconą konstrukcję i powinien zawierać zindywidualizowane dane potrzebne do porównania ofert. Informacje są ważne przez co najmniej 14 dni. Jeżeli klient złoży wniosek w okresie ich ważności, są one wiążące dla kredytodawcy na zasadach określonych w ustawie.

Najpierw sprawdź kwotę, walutę, okres kredytowania, rodzaj rat i sposób wypłaty. Następnie porównaj oprocentowanie, marżę, RRSO, całkowity koszt oraz całkowitą kwotę do zapłaty. Wszystkie formularze powinny dotyczyć dokładnie tego samego wariantu – nawet niewielka różnica okresu może zniekształcić wynik.

Szczególnej uwagi wymagają sekcje dotyczące kosztów nieujętych w RRSO, możliwego wzrostu raty, dodatkowych obowiązków i skutków rezygnacji z produktów. Warto też przeczytać zasady wcześniejszej spłaty, wymagane zabezpieczenia, warunki uruchomienia kredytu i termin ważności dokumentu. Jeśli oferta zakłada promocyjną marżę, formularz powinien wskazać, co trzeba robić, aby jej nie stracić.

Chcesz porównać oferty banków i sprawdzić, co rzeczywiście składa się na koszt Twojego kredytu? Umów bezpłatną konsultację z Ekspertem Finansowym Notus.

FAQ

Czy niższe RRSO zawsze oznacza lepszą ofertę?

Jest dobrym wskaźnikiem porównawczym tylko wtedy, gdy kredyty mają takie same parametry i zostały policzone według tego samego scenariusza.

Jakich kosztów może nie obejmować RRSO?

Nie obejmuje m.in. opłat notarialnych i sądowych, kosztów nieznanych kredytodawcy oraz opłat wynikających z naruszenia umowy. Szczegóły powinny znaleźć się w formularzu informacyjnym.

Czy RRSO pokazuje, jak zmieni się rata?

RRSO nie jest prognozą rat. Przy zmiennym oprocentowaniu rzeczywisty koszt zależy od przyszłego poziomu wskaźnika referencyjnego.

Czy obowiązkowe konto i ubezpieczenie wchodzą do RRSO?

Co do zasady tak, jeżeli są konieczne do uzyskania kredytu lub przedstawionych warunków, a ich koszt jest znany bankowi.

Jak porównać kredyt ze stałą i zmienną stopą?

Trzeba zestawić nie tylko RRSO, ale też ratę początkową, okres stałej stopy, zasady jej ustalenia na kolejny okres oraz ryzyko wzrostu oprocentowania zmiennego.