Jak przygotować się do odbioru technicznego?

Zacznij od dokumentów. Na odbiór zabierz:

• umowę deweloperską oraz standard wykończenia,
• rzut mieszkania (z wymiarami),
• ewentualne aneksy dotyczące zmian lokatorskich.

Na tej podstawie sprawdzisz, czy deweloper faktycznie oddaje lokal w takim standardzie, za jaki zapłaciłaś.

Przydatne są także proste narzędzia: poziomica, kątownik, miarka, notatnik, długopis, najlepiej też telefon z dobrym aparatem. Zdjęcia usterek z datą wykonania są później świetnym dowodem, jeśli trzeba wrócić do rozmów z deweloperem lub rzeczoznawcą.

Już na tym etapie warto zaplanować, czy odbierasz mieszkanie sama, czy z fachowcem. Profesjonalny inżynier budownictwa widzi nie tylko to, co „gołym okiem”, ale też potrafi ocenić prawidłowość wykonania prac zgodnie z normami.

Odbiór techniczny krok po kroku – co sprawdzić w mieszkaniu?

Podczas wejścia do mieszkania nie spiesz się. Najpierw zrób ogólny „spacer” po lokalu i zanotuj wszystko, co od razu zwraca uwagę: pęknięcia tynków, plamy wilgoci, krzywe ściany, zarysowania okien i drzwi.

Następnie przechodź systematycznie:

• Ściany i sufity – sprawdź, czy są równe, bez pęcherzy i pęknięć. Poziomica pomoże wykryć odchylenia, które gołym okiem wydają się „w normie”.
• Posadzki – zobacz, czy nie są wyraźnie faliste; w przyszłości może to powodować problemy przy układaniu paneli czy płytek.
• Okna i drzwi – muszą się lekko otwierać i domykać, bez zacinania. Sprawdź uszczelki, stan profili, rysy na szybach.
• Instalacja elektryczna – policz gniazdka i włączniki, porównaj ich rozmieszczenie z projektem, sprawdź działanie zabezpieczeń na tablicy.
• Instalacja wodno-kanalizacyjna i CO – obejrzyj kaloryfery, zawory, podejścia wodne. Zwróć uwagę, czy nie ma śladów przecieków.

Jeśli w mieszkaniu będzie balkon lub loggia, zobacz spadki (czy woda spływa od ściany), stan balustrad i obróbek blacharskich. Pamiętaj, że to wszystko również wchodzi w zakres odbioru.

Protokół odbioru technicznego i egzekwowanie napraw

Wszystkie zauważone usterki muszą trafić do protokołu odbioru. To dokument, który wiąże dewelopera – jeśli coś nie zostanie wpisane, późniejsze dochodzenie roszczeń będzie trudniejsze.

Przy każdej usterce dopilnuj, aby:

• była opisana jasno i konkretnie (np. „pęknięcie tynku przy oknie w salonie na długości ok. 40 cm”),
• dało się ją zlokalizować (np. „ściana pomiędzy salonem a sypialnią, strona sypialni”),
• znalazł się termin naprawy wyznaczony przez dewelopera.

Protokół warto przechować razem z pozostałą dokumentacją mieszkania. Gdyby w przyszłości okazało się, że wady mają wpływ na wartość nieruchomości, pomocny może być także niezależny rzeczoznawca majątkowy, który oceni skalę problemu.

Dlaczego warto mieć przy sobie inżyniera?

W praktyce większość kupujących nie jest w stanie samodzielnie wychwycić wszystkich błędów. Dlatego wiele osób decyduje się na odbiór z ekspertem. Przykładem może być Inż. bud. Łukasz Zawadzki, który sprawuje nadzór merytoryczny nad inżynierami z firmy Odbiory Mieszkań Szczecin. Doświadczenie takiego specjalisty sprawia, że kontrola mieszkania opiera się nie tylko na „zdrowym rozsądku”, ale na konkretnej wiedzy o normach budowlanych i częstych „trikach” stosowanych na budowie.

Inżynier potrafi np. ocenić prawidłowość spadków, jakość wykonania izolacji, poprawność montażu okien czy działanie wentylacji. Co ważne, potrafi też skutecznie rozmawiać z przedstawicielem dewelopera i bronić Twoich interesów w oparciu o przepisy, a nie tylko intuicję.

Obok wsparcia technicznego przy odbiorze przydają się też inni specjaliści na wcześniejszych etapach transakcji: rzeczoznawca majątkowy przy ocenie wartości lokalu czy prawniczka analizująca umowę. Skorzystaj z profesjonalnej pomocy prawnika podczas kupna nieruchomości. Dzięki temu minimalizujesz ryzyko kosztownych pułapek zarówno w umowie, jak i w stanie technicznym mieszkania.

Jak odbiór techniczny wpływa na Twoje finanse?

Staranny odbiór techniczny to realna oszczędność. Każda niewyłapana usterka może później oznaczać:

• konieczność kucia ścian i poprawek instalacji już po wprowadzeniu się,
• dodatkowe koszty materiałów i robocizny,
• obniżenie wartości mieszkania przy ewentualnej sprzedaży.

W całej transakcji zakupu mieszkania uczestniczą też notariusz i sąd wieczystoksięgowy. Wysokość maksymalnych stawek taksy notarialnej określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Skoro więc płacisz poważne pieniądze za umowę, wpisy w księdze wieczystej i całe otoczenie prawne transakcji, tym bardziej warto zadbać, by sam lokal był wolny od błędów, które musiałabyś finansować z własnej kieszeni.